Elamuturu ülevaade 2022. a kevade seisuga

Tallinna populaarsetes hinnatud linnaosades Kristiines, Pirital, Nõmmel ja Haaberstis on müügipakkumiste hulk kiiresti vähenenud ja pakkumishinnad liikunud kiires tõusutrendis. Eriti kiiret pakkumishindade tõusu on märgata Kristiine, Pirita ja Haabersti linnaosa rida- ja paariselamubokside puhul, kus pakkumishinnad on jõudnud vahemikku 400 000 – 760 000 eurot ja aiamajadel/suvilatel keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukohtades. Kõige kallimate eramute pakkumised ulatusid 3,2 mln euroni. Arvestades viimase aasta väga aktiivset kinnisvaraturgu, siis on paljud omanikud järsult tõstnud hindu, kuid need hinnad ei vasta enam reaalsele olukorrale ja on ebarealistlikud.

Eriti hinnatuks võib pidada üksikuid kesklinna piirkonnas (eelkõige Kadriorg) vaiksetel kõrvaltänavatel paiknevaid elamuid, kus pakkumine on väga piiratud ja tehinguid toimub harva. Kuna Tallinna kõige rohkem hinnatud piirkondades on hoonestamata elamukrunte väga vähe, siis soovi korral ehitada uus elamu, ostetakse pigem amortiseerunud või kapitaalremonti vajava elamuga kinnistu, mille hoonestus võimaluse korral lammutatakse. Samuti ostetakse aktiivselt vanemaid kehvas seisus, aga keskmisest suurema krundiga elamuid, mille eesmärgiks väiksemate korterelamute või ridaelamute arendus. Samas on pakkumine sellistele objektidele väga piiratud.

Uute, ehitusjärgus või viimase paari aasta jooksul valminud keskmisest kallimate eramute müügipakkumisi on kogu aasta jooksul väga vähe olnud, kuna neid ehitatakse reeglina omatarbeks. Enamik elamute- ja ridaelamute projekte on väikese mahuga ja suuremate projektide arendus toimub etapi kaupa. Lisaks on planeerimisel või toimub n-ö eelmüük ja huvi registreerimine Tallinna lähipiirkonnas mitmetele elamute ja ridaelamute projektidel, mille maht on kümneid ühikuid, kuid nende projektide reaalne ehitus on nihkunud ehitusturu halvenenud olukorra tõttu edasi.

Tallinna ja Harjumaa hoonestatud elamumaa turgu iseloomustas 2021. a võrreldes 2020. a eelkõige tehingute arvu, rahalise mahu ja keskmise tehingu hinna järsk kasv. Tehingute arv kasvas 2021. a võrreldes 2020. a 27% ja rahaline maht 69%. Keskmine tehingu hind oli 2021. a 218 000 eurot ja mediaanhind 170 000 eurot. Keskmine tehingu hind kasvas aastaga 33% ja mediaanhind 30%. Osteti rohkem uuemaid, kuid väiksemaid ökonoomseid kaasaegsete tehiliste lahendustega elamuid. Maa-ameti andmetel vähenes Harju maakonnas ja Tallinnas 2022. a I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga hoonestatud elamumaa tehingute arv 25% ja võrreldes eelneva IV kvartaliga 27%.

2021. a turu aktiivsuse tõusu põhjusteks oli majanduse elavnemine, tarbijate kindlustunde suurenemine, üldine kinnisvara nõudluse kasv, osaliselt ka soov spekuleerida seoses pensionifondide rahade vabanemisega, aga samuti kõrged inflatsiooniootused. Keskmise hinna ja tehingute arvu muutuste põhjuseks kvartalite lõikes on eelkõige tehingute struktuur ja sesoonsus. II ja III kvartalis on turg reeglina kõige aktiivsem ja ostetakse reeglina enim suvilaid – elamuid ja aasta lõikes on tehingute arv suurim. Üldiseks jätkuvaks trendiks oli tehingute arvu kasv objektidega, mida saab rekonstrueerida aastaringseks kasutamiseks ja tehingud uute ökonoomsete väiksemate elamutega (suurus 80 – 130 m²). Turgu mõjutavad positiivselt soodsad eluasemelaenu intressid ja kiiresti tõusnud korterite hinnad, mis paneb paljusid kliente soetama eramu või elamuks rekonstrueerimist võimaldava suvila/aiamaja. Enamik tehinguid elamutega toimus Tallinna kesklinnast ca 35 km raadiuses arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 150 000 – 350 000 €. Tallinnas ja Harjumaal on viimase aasta jooksul kõrgeimate hindadega tehingud toimunud mereäärses piirkonnas Viimsi ja Harku vallas, Tallinna Haabersti, Nõmme ja Pirita linnaosas, kus üksikute tehingute hinnad on ületasid 2021. a 1,0 mln euro piiri.

Seoses energiahindade tõusuga on potentsiaalsed elamute ostjad järjest enam hakanud tähelepanu pöörama kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale ja hoone ökonoomsuse tõstmisele. Elamu olemusest lähtuvalt on tänases turusituatsioonis eelistatud 100 – 140 m² suurune uus või kuni viie aasta vanune kaasaegsete tehniliste lahendustega ökonoomse küttesüsteemiga eramu hinnavahemikus 190 000 – 350 000 eurot või ridaelamuboks hinnavahemikus 190 000 – 280 000 eurot. Tallinnast rohkem kui 50 km kaugusel olevates piirkondades Harjumaal on elamute likviidsus madal ning turu aktiivsus otseses sõltuvuses kohalikust infrastruktuurist ning kaugusest olulistest tõmbekeskusest, eelkõige Tallinnast.

Müügiperioodid on tavaliselt 6 – 12 kuud, keskmisest kallimatel ja eksklusiivsetel objektidel võivad müügiperioodid ulatuda 12 – 18 kuuni.

Elamute turul on Tallinna siseselt enimhinnatud Pirita linnaosas Maarjamäe, Merivälja, Pirita keskuse ja ürgoru piirkond; Haabersti linnaosas Kakumäe, Tiskre ja Rocca al Mare piirkond; Nõmme linnosas Veskimöldre, Vana – Mustamäe ja Nõmme keskuse lähedane piirkond; Kristiine linnaosas Lilleküla asum. Nendes piirkondades on väga hea/heas korras kaasaegsete elamute hinnavahemik 350 000 – 600 000 eurot. Üksikute eksklusiivsete modernsete eramute hinnavahemik on 700 000 – 1 200 000 eurot. Olulist remonti ja kaasajastamist vajavate elamute hinnatase on Tallinnas 150 000 – 250 000 eurot. Tallinna hinnatud asukohas paiknevate keskmisest kallima viimistlusega paarismaja ja ridaelamubokside hinnad on vahemikus 300 000 – 450 000 eurot, üksikutel juhtudel enamgi.

Harjumaal on keskmisest enimhinnatud Tallinna läheduses (kesklinnast kuni 25 km kaugusel) arenenud infrastruktuuriga asumites ja nende vahetus läheduses paiknevad elamud. Viimsi poolsaare läänekülje mereäärne piirkond, eriti vaatega Tallinnale ja merele, Haabneeme ja Viimsi alevik, Tabasalu aleviku ja selle lähedane mereäärne piirkond ning Peetri alevik. Nendes piirkondades on heas korras kaasaegsete elamute hinnatase sarnane Tallinna hinnatud piirkondades olevate elamutega. Keskmiselt on hinnatud Viimsi poolsaare idakülg, Muuga aedlinna piirkond, Jüri aleviku, Saku aleviku, Keila linna, Saue linna ja Laagri aleviku piirkond, Muraste – Suurupi küla piirkond. Nendes piirkondades on väga heas/heas korras kaasaegsete elamute hinnavahemik üldjuhul 170 000 – 300 000 eurot, üksikute eksklusiivsete modernsete elamute hinnatase võib ulatuda 500 000 – 600 000 euroni. Remonti ja kaasajastamist vajavate elamute hinnavahemik on 80 000 – 140 000 eurot. Viimaste aastate jooksul on tänu Tallinna lähedusele ja rekonstrueeritud Tartu maanteele oluliselt tõusnud Peetri, Saku ja Jüri aleviku, Rae küla ja Järveküla küla populaarsus. Märkimisväärne on samuti Raasiku ja Kose aleviku piirkonnas toimuv arendustegevus.

Oluliselt vähemhinnatud ja millele nõudlus praktilisel puudub on puuduliku infrastruktuuriga uuselamurajoonides asuvad, Tallinna kesklinnast kaugemal kui 35 km sisemaa suunas paiknevad ja olulisi investeeringuid vajavad elamud. Nendes piirkondades on tehingud pigem juhuslikud ja elamute hinnatase väga kõikuv ja uue ehitise müümisel võib turuhind osutuda madalamaks kui ehitushind.

Käesoleva aasta II kvartaliks prognoosime seoses võrreldes eelneva kvartaliga elamuturu elavnemist.

Allikad: Maa-amet (2021 ja 2022), kinnisvaraportaal KV.ee ja Ober-Hausi Kinnisvara

Foto: Ruslan Valeev
Foto: Julius Jansson

Viimased uudised

KÕIK UUDISED
Algused, mis väärivad parimat ruumi
28.04.2025

Algused, mis väärivad parimat ruumi

Edu alus on läbimõeldud ruum, mis toetab sinu ideid ja ambitsiooni. Saue Smart ärikeskuses, Tallinna piiril, ootab uus äripind ettevõtjat, kes soovib oma ideele teadlikku ja tugevat algust. Valgusküllane äripind toitlustusettevõtjale 188 m² avarat ruumi, kus teenindusala ja köögi-ladustusalad on nutikalt ja funktsionaalselt paigutatud. Tänavalt avanev eraldi sissepääs, suured vitriinaknad, kaasaegne ventilatsioon ning sideühendused loovad tugeva tehnilise aluse igapäevaseks tööks. Ruumis on tsentraalne vesi, videovalve ning äpist juhitav haldussüsteem, mis muudab ruumi haldamise mugavaks ja kiireks. Väljaehitus vastavalt rentniku vajadustele Väljaehitus toimub rendileandja kulul, arvestades rentniku vajadusi ja soove. See võimaldab kujundada ruumi täpselt selliseks, mis toetab ettevõtte kontseptsiooni ja ärimudelit algusest peale. Paindlikud renditingimused Üürimudel on loodud ettevõtjasõbralikuks:• 1 500 € fikseeritud rent• 267 € fikseeritud kommunaalid• Käibepõhine rendiosaSelline lahendus võimaldab hoida kulud kontrolli all ja kasvada koos ettevõtte arenguga. Väärtuslik asukoht ja mugav ligipääs Asukoht otse Pärnu maantee liiklussõlme kõrval tagab kiire ja mugava ligipääsu nii Tallinna kui kogu Harjumaa klientidele. Kohapeal on olemas mugavad parkimisvõimalused ja elektriautode laadimiskohad.Kui otsid äripinda, mis toetab sinu visiooni ja pakub tugeva aluse eduks, on Saue Smart koht, kus sinu idee saab kasvada ja areneda. Võta meiega ühendust! Oliver Kulla Kinnisvaraekspert | Reg.nr: KMR 14623Kinnisvarahaldur +372 5670 5562 oliver.kulla@ober-haus.ee Saue Smart Ilmar…

Kinnisvarahaldus – rohkem kui aja kokkuhoid
23.04.2025

Kinnisvarahaldus – rohkem kui aja kokkuhoid

Kinnisvara omamine võib olla kasumlik ja turvaline investeering, aga ainult siis, kui see on hästi hallatud. Paraku alahinnatakse sageli haldusteenuse mõju kinnisvara pikaajalisele väärtusele ja üüritootlusele. Tegelikkuses on professionaalne kinnisvarahaldus märksa enamat kui igapäevaste murede eest pääsemine – see on teadlik valik, mis aitab varal töötada sinu heaks. Tasu ainult siis, kui vara teenib tulu Ober-Hausi kinnisvarahalduse suur eelis on paindlik teenusemudel: meie klient maksab haldustasu ainult siis, kui kinnisvara on reaalselt üüritud. Kui objekt on ajutiselt tühi, puudub omaniku jaoks kohustus teenuse eest tasuda. Selline lähenemine vähendab riske ja tagab, et teenus töötab kliendi huvides – mitte vastupidi. Professionaalsus, mis paistab välja igas detailis Meie kinnisvarahaldurid ei reageeri vaid probleemidele – nad ennetavad neid. Hooldusplaanid, regulaarne tehniline kontroll, hooldustööde koordineerimine ja dokumentatsioon tagavad, et vara seisukord püsib hea ning ootamatud kulud on viidud miinimumini. Lisaks korraldame sujuvalt üürnike otsingu, taustakontrolli, lepingute allkirjastamise ja igapäevase suhtluse. Kõik vajalik ühest kohast Ober-Hausi haldusteenus hõlmab kõike, mida kinnisvara sujuvaks toimimiseks vaja:Üürnike leidmine ja igapäevane suhtlusLepingute haldus ja juriidiline tugiTehniline hooldus ja ennetavad töödArveldused ja selge aruandlus Tugev tugi kiirelt muutuval turul Viimaste aastate kinnisvaratrendid – tehnoloogiline areng, tööjõupuudus ja üürnike suurenenud ootused – on muutnud haldusteenuse valiku kriitilisemaks kui kunagi varem. Edukas…

Sinu uus karjäärivõimalus Ober-Hausis!
21.04.2025

Sinu uus karjäärivõimalus Ober-Hausis!

Iga muutus algab otsusest teha esimene samm. Otsusest võtta rohkem vastutust, rohkem vabadust ja rohkem rõõmu oma tööst ja elust. Kui tunned, et oled valmis millegi enama jaoks kui senine töökorraldus võimaldab, siis Ober-Haus kutsub sind astuma uue karjääritee algusesse. Meie uks on päriselt avatud – otsime oma meeskonda elamispindade kinnisvaramaaklereid Tallinnasse ja Tartusse. Miks kandideerida täna ja miks valida Ober-Haus? Kinnisvarasektor on pidevas arengus – see loob uusi võimalusi neile, kes tegutsevad targalt ja süsteemselt. Professionaalne meeskond, tugev bränd ja läbimõeldud plaan annavad selge konkurentsieelise.Ober-Hausil on üle 30 aasta kogemust kinnisvaraturul. Oleme üks suurimaid ja tunnustatumaid kinnisvarabüroosid Baltikumis, rahvusvahelise haardega ettevõte, mis ühendab kohalikku turuteadlikkust ja rahvusvahelist kvaliteeti.Meie juurde tööle asumine ei tähenda lihtsalt uue töö leidmist – see on samm karjääri, kus sul on vabadus ise oma tulemustest ja sissetulekust otsustada, ent samal ajal ka kindlus, et sinu kõrval on professionaalne ja toetav meeskond. Tugev bränd ja aastakümnete pikkune kogemus, mis avab sulle uksed klientideni kergemalt ja usaldusväärsemalt.Professionaalne tugi – sa ei ole üksi. Meil on inimesed, kes toetavad sind turunduses, dokumendihalduses, tehnilistes küsimustes ja palju muus.Mida rohkem panustad, seda rohkem teenidMentorlus ja koolitused, mis aitavad sul kasvada sõltumata sellest, kas oled juba kogenud tegija või alustaja.Kaasaegne töökeskkond, kus…

KÕIK UUDISED
+

Mail sent!

This site is registered on wpml.org as a development site. Switch to a production site key to remove this banner.