Tallinna populaarsetes hinnatud linnaosades Kristiines, Pirital, Nõmmel ja Haaberstis on müügipakkumiste hulk kiiresti vähenenud ja pakkumishinnad liikunud kiires tõusutrendis. Eriti kiiret pakkumishindade tõusu on märgata Kristiine, Pirita ja Haabersti linnaosa rida- ja paariselamubokside puhul, kus pakkumishinnad on jõudnud vahemikku 400 000 – 760 000 eurot ja aiamajadel/suvilatel keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukohtades. Kõige kallimate eramute pakkumised ulatusid 3,2 mln euroni. Arvestades viimase aasta väga aktiivset kinnisvaraturgu, siis on paljud omanikud järsult tõstnud hindu, kuid need hinnad ei vasta enam reaalsele olukorrale ja on ebarealistlikud.

Eriti hinnatuks võib pidada üksikuid kesklinna piirkonnas (eelkõige Kadriorg) vaiksetel kõrvaltänavatel paiknevaid elamuid, kus pakkumine on väga piiratud ja tehinguid toimub harva. Kuna Tallinna kõige rohkem hinnatud piirkondades on hoonestamata elamukrunte väga vähe, siis soovi korral ehitada uus elamu, ostetakse pigem amortiseerunud või kapitaalremonti vajava elamuga kinnistu, mille hoonestus võimaluse korral lammutatakse. Samuti ostetakse aktiivselt vanemaid kehvas seisus, aga keskmisest suurema krundiga elamuid, mille eesmärgiks väiksemate korterelamute või ridaelamute arendus. Samas on pakkumine sellistele objektidele väga piiratud.

Uute, ehitusjärgus või viimase paari aasta jooksul valminud keskmisest kallimate eramute müügipakkumisi on kogu aasta jooksul väga vähe olnud, kuna neid ehitatakse reeglina omatarbeks. Enamik elamute- ja ridaelamute projekte on väikese mahuga ja suuremate projektide arendus toimub etapi kaupa. Lisaks on planeerimisel või toimub n-ö eelmüük ja huvi registreerimine Tallinna lähipiirkonnas mitmetele elamute ja ridaelamute projektidel, mille maht on kümneid ühikuid, kuid nende projektide reaalne ehitus on nihkunud ehitusturu halvenenud olukorra tõttu edasi.

Tallinna ja Harjumaa hoonestatud elamumaa turgu iseloomustas 2021. a võrreldes 2020. a eelkõige tehingute arvu, rahalise mahu ja keskmise tehingu hinna järsk kasv. Tehingute arv kasvas 2021. a võrreldes 2020. a 27% ja rahaline maht 69%. Keskmine tehingu hind oli 2021. a 218 000 eurot ja mediaanhind 170 000 eurot. Keskmine tehingu hind kasvas aastaga 33% ja mediaanhind 30%. Osteti rohkem uuemaid, kuid väiksemaid ökonoomseid kaasaegsete tehiliste lahendustega elamuid. Maa-ameti andmetel vähenes Harju maakonnas ja Tallinnas 2022. a I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga hoonestatud elamumaa tehingute arv 25% ja võrreldes eelneva IV kvartaliga 27%.

2021. a turu aktiivsuse tõusu põhjusteks oli majanduse elavnemine, tarbijate kindlustunde suurenemine, üldine kinnisvara nõudluse kasv, osaliselt ka soov spekuleerida seoses pensionifondide rahade vabanemisega, aga samuti kõrged inflatsiooniootused. Keskmise hinna ja tehingute arvu muutuste põhjuseks kvartalite lõikes on eelkõige tehingute struktuur ja sesoonsus. II ja III kvartalis on turg reeglina kõige aktiivsem ja ostetakse reeglina enim suvilaid – elamuid ja aasta lõikes on tehingute arv suurim. Üldiseks jätkuvaks trendiks oli tehingute arvu kasv objektidega, mida saab rekonstrueerida aastaringseks kasutamiseks ja tehingud uute ökonoomsete väiksemate elamutega (suurus 80 – 130 m²). Turgu mõjutavad positiivselt soodsad eluasemelaenu intressid ja kiiresti tõusnud korterite hinnad, mis paneb paljusid kliente soetama eramu või elamuks rekonstrueerimist võimaldava suvila/aiamaja. Enamik tehinguid elamutega toimus Tallinna kesklinnast ca 35 km raadiuses arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 150 000 – 350 000 €. Tallinnas ja Harjumaal on viimase aasta jooksul kõrgeimate hindadega tehingud toimunud mereäärses piirkonnas Viimsi ja Harku vallas, Tallinna Haabersti, Nõmme ja Pirita linnaosas, kus üksikute tehingute hinnad on ületasid 2021. a 1,0 mln euro piiri.

Seoses energiahindade tõusuga on potentsiaalsed elamute ostjad järjest enam hakanud tähelepanu pöörama kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale ja hoone ökonoomsuse tõstmisele. Elamu olemusest lähtuvalt on tänases turusituatsioonis eelistatud 100 – 140 m² suurune uus või kuni viie aasta vanune kaasaegsete tehniliste lahendustega ökonoomse küttesüsteemiga eramu hinnavahemikus 190 000 – 350 000 eurot või ridaelamuboks hinnavahemikus 190 000 – 280 000 eurot. Tallinnast rohkem kui 50 km kaugusel olevates piirkondades Harjumaal on elamute likviidsus madal ning turu aktiivsus otseses sõltuvuses kohalikust infrastruktuurist ning kaugusest olulistest tõmbekeskusest, eelkõige Tallinnast.

Müügiperioodid on tavaliselt 6 – 12 kuud, keskmisest kallimatel ja eksklusiivsetel objektidel võivad müügiperioodid ulatuda 12 – 18 kuuni.

Elamute turul on Tallinna siseselt enimhinnatud Pirita linnaosas Maarjamäe, Merivälja, Pirita keskuse ja ürgoru piirkond; Haabersti linnaosas Kakumäe, Tiskre ja Rocca al Mare piirkond; Nõmme linnosas Veskimöldre, Vana – Mustamäe ja Nõmme keskuse lähedane piirkond; Kristiine linnaosas Lilleküla asum. Nendes piirkondades on väga hea/heas korras kaasaegsete elamute hinnavahemik 350 000 – 600 000 eurot. Üksikute eksklusiivsete modernsete eramute hinnavahemik on 700 000 – 1 200 000 eurot. Olulist remonti ja kaasajastamist vajavate elamute hinnatase on Tallinnas 150 000 – 250 000 eurot. Tallinna hinnatud asukohas paiknevate keskmisest kallima viimistlusega paarismaja ja ridaelamubokside hinnad on vahemikus 300 000 – 450 000 eurot, üksikutel juhtudel enamgi.

Harjumaal on keskmisest enimhinnatud Tallinna läheduses (kesklinnast kuni 25 km kaugusel) arenenud infrastruktuuriga asumites ja nende vahetus läheduses paiknevad elamud. Viimsi poolsaare läänekülje mereäärne piirkond, eriti vaatega Tallinnale ja merele, Haabneeme ja Viimsi alevik, Tabasalu aleviku ja selle lähedane mereäärne piirkond ning Peetri alevik. Nendes piirkondades on heas korras kaasaegsete elamute hinnatase sarnane Tallinna hinnatud piirkondades olevate elamutega. Keskmiselt on hinnatud Viimsi poolsaare idakülg, Muuga aedlinna piirkond, Jüri aleviku, Saku aleviku, Keila linna, Saue linna ja Laagri aleviku piirkond, Muraste – Suurupi küla piirkond. Nendes piirkondades on väga heas/heas korras kaasaegsete elamute hinnavahemik üldjuhul 170 000 – 300 000 eurot, üksikute eksklusiivsete modernsete elamute hinnatase võib ulatuda 500 000 – 600 000 euroni. Remonti ja kaasajastamist vajavate elamute hinnavahemik on 80 000 – 140 000 eurot. Viimaste aastate jooksul on tänu Tallinna lähedusele ja rekonstrueeritud Tartu maanteele oluliselt tõusnud Peetri, Saku ja Jüri aleviku, Rae küla ja Järveküla küla populaarsus. Märkimisväärne on samuti Raasiku ja Kose aleviku piirkonnas toimuv arendustegevus.

Oluliselt vähemhinnatud ja millele nõudlus praktilisel puudub on puuduliku infrastruktuuriga uuselamurajoonides asuvad, Tallinna kesklinnast kaugemal kui 35 km sisemaa suunas paiknevad ja olulisi investeeringuid vajavad elamud. Nendes piirkondades on tehingud pigem juhuslikud ja elamute hinnatase väga kõikuv ja uue ehitise müümisel võib turuhind osutuda madalamaks kui ehitushind.

Käesoleva aasta II kvartaliks prognoosime seoses võrreldes eelneva kvartaliga elamuturu elavnemist.

Allikad: Maa-amet (2021 ja 2022), kinnisvaraportaal KV.ee ja Ober-Hausi Kinnisvara

Foto: Ruslan Valeev
Foto: Julius Jansson

Potentsiaalne kinnisvara ostja või rentija teeb oma esmase valiku piltide põhjal enne, kui otsustab minna seda kohapeale vaatama. Seetõttu peavad pildid kinnisvarast tekitama kliendis esmalt huvi ja teda kohale meelitama. Pildistamiseks peavad ruumid olema korralikult ette valmistatud ja korrastatud, st. koristatud, liigsed asjad ära pandud ja minimalistlikult dekoreeritud. Samas ei tohiks piltidel peita puudusi, kuna see võib kliendis peale nende avastamist tekitada negatiivseid emotsioone. Kuidas siis oma kodu müügipiltideks ette valmistada nii, et see mõjuks atraktiivselt ja viiks kiiresti tehinguni?

Selleks tuleb esmajärjekorras alustada ruumide koristamisest, kuna üks olulisemaid tegureid esmamulje loomisel on just puhtus. Võta tolmu, pese põrandad ja aknad, puhasta kõik tasapinnad ja peeglid. Pese määrdunud kööginõud ja söögiriistad ning aseta need köögikappidesse. Pane silme eest ära kõik üleliigsed tarbeesemed ja isiklikud asjad, nagu riided, perefotod, diplomid, hügieenitooted, laste mänguasjad, sülearvutid, juhtmed jms. Samuti lemmiklooma söögi- ja veekausid. Kodu väljanägemine tuleb muuta selliseks, et poleks aimatav, kes seal elab. Siinkohal tuleks juhinduda minimalismist, milleks on “vähem on rohkem”.

Mõistagi ei saa eelmainituga äärmuslikuks minna, nii et kaoks koha temperament ja hubasus, sest eesmärk on luua kodutunne. Viimase saavutamiseks piisab ka lihtsatest kaunistusesemetest. Säti kenasti diivanipadjad ja pleedid, aseta lauale värske lillebukett või kauss koos puuviljadega. Juhul kui leidub kodus mõni kena serviis, siis kata ka söögilaud. Korrasta raamaturiiulid, kohenda kardinaid ja too esile toataimed. Toataimed pole üksnes silmailmu, vaid aitavad ruumides ka õhku puhastada. Igal kodul on oma lõhn ja võõras inimene tajub seda teisiti ning tugevamalt kui sina ise. Vahetult enne kliendi saabumist tuuluta toad ja kui tunned, et sellest ei piisa, siis poodides on saadaval erinevaid isikupäraseid kodulõhnastajaid, mis loovad kodule signatuurlõhna ja mõjuvad niisamuti dekoratiivelementidena.

Kinnisvara tuleb pildistada päevavalguses, sealhulgas lülita sisse kõik valgustid, et luua õdus meeleolu. Nii ei jää pildid liiga hämarad. Lükka eest kardinad ja ava tubade uksed, ent jälgi, et pildid ei tuleks ülevalgustatud. Tänapäeva peegelkaamerad, nutitelefonid ja tarkvarad võimaldavad nii pildistamise ajal kui ka pärast pildistamist heledust ning kontrastsust sobivaks reguleerida. Olgugi et viimaste aastatega on tehnika ja selle võimalused paranenud, on soovitav kohe alguses teha head pildid, kui et neid hiljem töödelda. See hoiab sinu enda aega kokku ja aitab vältida piltide ületöötlemise ohtu.

Kompositsioon ja võttenurk on pildistamises väga oluline, kuid tihti märkamatuks jääv osa. Õige foto ülesehitus loob tervikliku ja pilku püüdva tulemuse, mida on meeldiv vaadata. Parim tulemus saadakse teatavasti siis, kui terviku osade paigutamisel on arvestatud kolmandike reeglit. Selle puhul jagatakse foto mõtteliste joonte abil kõikidest külgedest kolmeks nii, et saadakse kokku üheksa võrdset tükikest. Nende samade joonte ristumiskohad ongi huvipunktid ehk pildistatavate objektide asukohad.

Loodetavasti said endale häid näpunäiteid, kuidas kodu pildistamiseks ette valmistada ja kinnisvara pildistada. Kui sa ei soovi sellega ise tegeleda või sul pole selle jaoks aega, siis kinnisvara pildistamine on osa minu maaklerteenusest. Aitan sul asjad õigele kohale sättida ja teha parimad müügipildid!

Autor: Leila Nurk
Kinnisvaraekspert
tel. +372 502 3505
e-mail leila.nurk@ober-haus.ee

Ober – Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks tõusis detsembris neljandat kuud järjest. Võrreldes novembriga oli tõus 5,6%, mis oli 2021. a rekordiline kuine tõus. Võrreldes 2020. a detsembriga oli indeks 15,1% kõrgemal ja võrreldes 2007. a kinnisvarabuumiga 52,5% kõrgemal.

Tallinnas toimus detsembris korteritega 1 066 tehingut, mida oli 3,4% vähem kui novembris, kuid 12,3% rohkem kui 2020. a detsembris. Tallinnas tõusis keskmine ruutmeetri hind võrreldes eelmise kuuga 8,8% ja oli 2 684 eurot ruutmeeter, mis on uus pinnaühiku hinnarekord. Samuti sündisid pinnaühiku hinnarekordid Kesklinnas, Lasnamäel, Kristiines ja Põhja-Tallinnas. Kuigi statistika näitas Tallinnas tervikuna pinnaühiku hinnatõusu, ei ole see laiendatav kogu korteriturule ühtlaselt, põhjuseks tehingute struktuur.

Võrreldes eelmise kuuga tõusis keskmine ruutmeetri hind viies linnaosas: kõige rohkem Põhja-Tallinnas 19,5%, Lasnamäel 7,7% ja Kristiines 6,8%. Põhja-Tallinnas oli hüppelise hinnatõusu põhjuseks tehingud uute korteritega Kalamaja asumis, kus toimus mitmeid tehinguid hinnaga üle 6 000 euro ruutmeeter. Kalamaja asumi keskmine hind jõudis 3 952 euroni ruutmeeter. Hinnad langesid Mustamäel – 1,1%, Haaberstis – 3,1% ja Pirital – 3,4%.

Võrreldes 2020. a detsembriga on keskmine ruutmeetri hind tõusnud kõikides linnaosades: kõige rohkem Põhja-Tallinnas 27,1%, Pirital 26,8% ja Nõmmel 25,5%, põhjuseks eelkõige kasvanud tehingute hulk uute ja keskmisest kallimate korteritega.

Tartus tõusis keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 3,3% ja keskmine ruutmeeteri hind oli 1 935 eurot. Pärnus tõusis pinnaühiku hind 6,8% ja oli 1 883 eurot ruutmeeter, mis on uus pinnaühiku hinnarekord. Jõhvis ja Narvas keskmine pinnaühiku hind tõusis ning oli vastavalt 376 eurot ja 487 eurot ruutmeeter.

„Ostjate aktiivsus on järsult vähendanud korterite pakkumist. Samuti on arendajad märgatavalt tõstnud müügiks pakutavate korterite hindu. Kiireneva inflatsiooni tingimustes on kliendid esimesel võimalusel nõus ostma vähegi sobiva objekti oma tarbeks või investeerimise eesmärgil.” tõi välja Ober-Hausi analüütik Rain Rätt.

„Tallinnas oli 2021. a detsembris keskmine müügipakkumiste pinnaühiku hind 21% kõrgem kui aasta tagasi ja pakkumiste hulk ca 40% väiksem.” ütles Rain Rätt.

„Eluasemeturgu soodustavad ka atraktiivsed laenuvõimalused, mis on traditsiooniliselt üks peamisi eluasemeturu liikuma panevaid jõude. 2021. a liikus eluasemelaenude keskmine aastane intressimäär languses ja laenude maht kasvas. Ühtlasi toetab eluasemeturgu palkade kasv, kuid teadmata on energiakandjate hindade mõju kinnisvaraturule.” märkis Rain Rätt.

Allikad: Maa-amet (2021), kinnisvaraportaal KV.ee ja Ober-Haus Kinnisvara

Foto: Jaanus Jagomägi

Ober-Haus valiti iga-aastasel Euroopa maaklerfirmade auhinnakonkursil Baltimaade tugevaimaks kaubamärgiks!

Euroopa Kinnisvarafirmade Instituut valib igal aastal välja tugevaimad Euroopa maaklerfirmad. Berliinis asuv instituut valis välja ja hindas sel aastal üle 1400 erineva kinnisvaravahenduse teenuseid pakkuva firma kogu Euroopas. Kinnisvara vahendamise kategoorias saavutas kogu Balti regioonis esikoha Ober-Haus. Kaheteistkümnendat korda korraldatud konkursil hindas kaubamärke üle 109 000 eksperdi 45 Euroopa riigist. Žüriisse kuulusid arhitektid, analüütikud ja hindajad, kinnisvarahaldurid, kommertspankade ja teiste krediidiasutuste esindajad, maaklerid, ehitajad, arendajad, investorid ning juristid. Lõplikud hinnangud põhinesid ettevõtte turupositsiooni, tööandja kuvandi, kaubamärgi vastupanuvõime ja jätkusuutlikkuse, kommunikatsiooni jms analüüsil.

Ober-Hausil on au olla Balti riikide tugevaim maaklerfirmade bränd!

Realia Group müüs Baltikumis kinnisvara hindamis- ja vahendusteenuseid pakkuva firma, AS Ober-Haus Real Estate Advisors’i, Kinniteistömaailma Oy-le ning Ober-Haus’i tegevjuhatusele. Kinnisvarafirma oli Realia Group’i omanduses alates 2007. aastast ja selle tegevjuhina on tegutsenud kogu perioodi vältel Tarmo Kase. Nii Kase kui ka ülejäänud juhtkond jätkavad oma ametikohtadel ka omanikuvahetuse järgselt.

„Ober-Haus’i müük on strateegiast, kasutades selleks ära tugevat turupositsiooni Soomes eesmärgiga laieneda Põhjamaades. Mul on hea meel, et leidsime Ober-Haus’ile head uued omanikud, kes jätkavad ettevõtte tegevuse tugevdamist. Samuti soovin tänada Ober-Haus’i tegevjuhti, Tarmo Kaset, ettevõtte pikaajalise arendamise eest,“ ütles Realia tegevjuht Kari Virta.

„Ka Kiinteistömaailma soovib laiendada tegevust ja kasvada rahvusvaheliselt. Ober-Haus on olnud märkimisväärne tegutseja Baltikumi piirkonnas ja eelmine omanik on seda sihipäraselt arendanud. Ober-Haus täiendab Kiinteistömaailmat oma põhjalike teadmistega kinnisvara vahendusest ning hindamistest,“ lausus Kiinteistömaailma tegevjuht Risto Kyhälä.

Ober-Haus Real Estate Advisors AS asutati 1994. aastal Tallinnas ja pakub kinnisvarateenuseid üle kogu Baltikumi. Ober-Haus´il on kokku 19 esindust, mis asuvad nii Eestis, Lätis kui ka Leedus. Ettevõttes töötab üle 220 inimese.

Realia Group on Põhjamaade suurim kinnisvarakontsern, mis on spetsialiseerunud nii elamis- ja äripindade vahendamisele kui ka haldusele, pakkudes oma klientidele terviklikke kinnisvarateenuseid ning -lahendusi. Realia Group´i kuuluvad Soomest Realia Isännöinti, Realia Management, Huoneistokeskus ja HUOM! ning Rootsist Hestia. Ettevõtte käive on ligikaudu 130 miljonit eurot aastas ning seal töötab kokku 1800 inimest.

Kiinteistömaailma Oy on loodud 1990. aastal ning on Soome suurim kinnisvarabüroode frantsiisikett. Ettevõte pakub elamis- ja äripindade nõustamis- ning vahendusteenuseid. Kiinteistömaailmal on ligi 100 kontorit üle Soome, kus töötab ligikaudu 600 kinnisvaraeksperti. Ettevõtte käive on ligikaudu 70 miljonit eurot aastas.

Ootame Sind tutvuma Rocca Towersi äripindadega!

Tule kohale ja vaata oma silmaga 10. juunil kell 15:00-17:00. Registreerimiseks võta ühendust +372 665 9700 või kirjuta info@ober-haus.ee

ROCCA TOWERS

Uus elu- ja ärikvartal asub logistiliselt väga heas asukohas, Rocca al Mare südames, omades kiiret ühendust südalinna ja teiste linnaosadega. Saadaval erineva suurusega äripinnad ja bürood nii eraldi sissepääsuga tänavatasandilt kui ka hoone peauksest. Väga hea ligipääs jalakäijatele, autodele ja ühistranspordile.

Äripinnad on ruumiliselt väga hea planeeringuga ning rõduga. Pinna ning korruseplaan on leitav piltidelt.
Kõikidel Rocca Towersi äripindadel on soojustustagasutusega ventilatsioonisüsteem, põrandaküte ning jahutussüsteem. Põrand kaetakse laminaadiga ning hinnas on ka siseviimistlus. Äripinnal on kõrge heli-ja soojuspidavusega kolmekordsed aknad. Hoonel on B-energiaklass. Lisaväärtuseks on möbleeritud fuajee.

Hoonega on ühendatud ilmastikukindel parkimismaja, milles on võimalik osta ning rentida autokohta. Lisaks on panipaiga ostu-ning rendivõimalus.

Boonuseks on 5. korrusel asuv 500 m2 haljastatud väliterrass, millele luuakse puhke- ja istumisalad ning lauatennisenurk. Katuseterrassile on planeeritud laste mänguväljak põneva ronila, kiikede, mängumaja ja liivakastiga.

Rocca Towersi kvartalisse tuleb ca 1000 uut elanikku, Haaberstis ja Mustamäel on hetkel ca 100 000 elanikku. Lähinaabrusesesse jäävad populaarne Rocca al Mare kaubanduskeskus, Myfitness spordiklubi, Rocca al Mare tennisekeskus, Haabersti kaubanduskeskus, Bauhaus ja K-rauta, Saku Suurhall, Haabersti jäähall, Tallinna Loomaaed, Maxima, Õismäe Sportmängude Hall ja Haabersti tervisekeskus. Lisaks palju erinevaid söögikohti vaid jalutuskaugusel!

Lisainfo ning muude küsimuste korral aitan hea meelega. Võtke julgelt ühendust ning läheme juba varsti valmivat pinda vaatama!

Baltikumi kinnisvaraturud pidasid pandeemiaga seotud katsumustele vastu, ent kaotasid tasakaalu

Aastale 2020 tagasi vaadates näeme, et nii globaalne kui ka Baltikumi kinnisvaraturg pidasid pandeemiaga seotud katsumustele enamjaolt vastu. Ülemaailmsed rahasüstid olid suunatud ka kinnisvaraturule, kus elukondlik kinnisvara püsis rekordiliste näitajatega esirinnas 2020. aasta lõpus ning 2021. aasta alguses. Globaalses perspektiivis näeme, et elamuhindadele näidatakse n-ö rohelist tuld, kuivõrd USA-s, Hiinas ja Euroopas, sealhulgas Balti riikides, võib täheldada kiiremat hinnatõusu.

Siiski ei saa praeguse olukorra üle rõõmustada. Ülemaailmne tervisekriis pole nõudnud mitte ainult inimelusid, vaid on tasakaalust välja viinud ka ettevõtluskeskkonna, sealhulgas kinnisvaraturu. Kuigi mõni ärisektor on kiiresti taastunud, on teiste sektorite väljavaated endiselt ebakindlad. Sama võib öelda ka kinnisvara kohta, mille väljavaated on otseselt seotud teatud ärisektorite tulemustega. Näeme, millises keerulises olukorras on hotellide, suuremate kaubanduskeskuste või üksikute äripindade juhid ja omanikud. Märkimisväärne koduhindade tõus võib tasakaalust välja viia selle kinnisvarasektori suhteliselt jätkusuutliku pandeemiaeelse arengu. Need tõdemused on värskelt avaldatud Ober-Hausi uusimas iga-aastases Baltikumi pealinnade kinnisvaraturgude ülevaates. Ülevaade annab põhjaliku pildi olukorrast kinnisvaraturul aastal 2020 ja prognoosid aastaks 2021.

Kinnisvaraarenduse aeglustumine võib Balti riikide pealinnade eluasemeturu tasakaalust välja viia

Igatahes sai Baltimaade eluasemeturg 2020. aasta pandeemiast enim „kasu“. „Eelkõige läks hästi Leedu ja Eesti elukondlikul kinnisvaral, mis saavutasid kõigi aegade rekordnäitajad – elamispindade (korterite ja majade) ostu-müügitehingute koguväärtus oli mõlemas riigis ajaloo kõrgeim“, ütles Raimondas Reginis, Ober-Hausi Baltikumi turuanalüüside juht.

ODRA ELAMISPINDADE ARENDUSPROJEKT TALLINNAS
Vaatamata sellele, et Balti riikide pealinnades kahanes korterite müügitehingute arv 2020. aastal 4%-lt 10%-le, ei avaldanud see korterite müügihindadele negatiivset mõju. Ober-Hausi andmetel jätkasid Vilniuse ja Tallinna korterite müügihinnad tõusu, kasvades aastaga ligi 5%. Samal ajal langesid Riias vaid elamurajoonide vanemate korterite hinnad, sedagi vaid sümboolselt.

Enim negatiivseid muutusi esines pealinnade eluasemete üüriturul, kus 2020. aasta esimesel poolaastal pakkumine hüppeliselt kasvas. ,,Seetõttu langesid Riias ja Tallinnas üürihinnad aastaga kümnendiku võrra. Samal ajal võis Vilniuses aasta keskel täheldada korterite üürihindade kerget langust, kuid need tõusid 2020. aasta teisel poolel endisele tasemele, mis näitab tugevat sisemist nõudlust selles kiiresti kasvavas linnas“, lausus Reginis.

Riia linna tulemused näivad aga Balti riikide pealinnade seas kõige nõrgemad. Seda mõjutavad halvenevad demograafilised näitajad ja usalduse puudumine kinnisvaraturul, kus korteritehingute arv oli suhteliselt kõige madalam ning uusi kortereid ehitati kolme pealinna arvestuses kõige vähem. Teisalt võib 2021. aasta alguse näitajatest järeldada, et olukord Vilniuse ja Tallinna eluasemeturgudel on muutunud optimistlikumaks, mis võib viia vähemalt ajutiselt defitsiidi ja koduhindade suurema tõusuni. Näiteks planeerivad arendajad 2021. aastal ehitada kõikides Balti riikide pealinnades vähem kortereid kui 2020. aastal. „Riia võib saada kasu positiivsest ülemaailmsest olukorrast eluasemesektoris, pakkudes tulevikus oluliselt madalamaid hindasid ning suhteliselt suuremat potentsiaali turu kasvuks ja investeerimisvõimalusteks kui Vilnius või Tallinn“, märkis Reginis.

Pandeemia mõjutas kõige karmimalt hotelle

Kui rääkida ärikinnisvarast ja pandeemia poolt enim mõjutatud sektoritest, on Balti riikide eeliseks olnud nende vähene sõltuvus välisturismist, mis moodustab suhteliselt väikese osa majandusest.

Välisturistidele keskendunud hotellid on pandeemia ajal kõige rohkem kannatanud kogu maailmas, sealhulgas Balti riikides. Näiteks kahanes Leedus, Lätis ja Eestis rahvusvaheliste hotellikettide hotellide täituvus 2020. aastal peaaegu kolmekordselt võrreldes 2019. aastaga. Selle tulemusel tabas hotellide äri- ja kinnisvarasegmenti 2020. aasta kõige järsem langus, mis jätkub praegustes pandeemia tingimustes ka 2021. aastal.

„Pole üllatav, et aastatel 2020–2021 müüdi mõned hotellihooned uutele investoritele, kes plaanivad hooneid kohandada erinevateks äritegevusteks, näiteks eluasemete pikaajaliseks või lühiajaliseks üürimiseks“, tõi Reginis välja.

Jaekaubanduspindade üüritulu – kahekohalisest langusest inflatsioonimäära suuruse kasvuni

RAIMONDAS REGINIS, OBER-HAUSI BALTIKUMI TURU-UURINGUTE JUHT
Jaekaubanduspindade sektor on samuti üks enim mõjutatud kinnisvarasegmente Balti riikides. Poodide täielik või osaline sulgemine mõjutas oluliselt suuremate kaubanduskeskuste käivet, mille tõttu oli kinnisvaraomanike renditulu 2020. aastal oluliselt madalam.

„Olenevalt kaubanduskeskuste üürnikest, ruumide täituvuse muutustest ja üürisoodustustest on selliseid kinnistuid haldavate ettevõtete tulud kahanenud suurusjärgus mõni protsent kuni mõnikümmend protsenti. Võime kujutada ette olukorda, millesse sattusid individuaalsete äripindade üürnikud ja omanikud, kui kauplused, kohvikud või baarid ei saanud oma teenust pakkuda või nende külastatavus oli väga väike”, nentis Reginis.

Ometi ei jäänud kõik kaubanduspindade sektori ettevõtted 2020. aastal kahjumisse. Suurte toidupoekettidega supermarketitel ei olnud külastatavusega probleeme ja nende omanikud teenisid isegi suuremat üüritulu kui 2019. aastal. Sarnaselt varasematele aastatele tõstsid üürileandjad sellistes supermarketites üüri, tuginedes eelmise aasta inflatsioonimäärale.

Pandeemia pakkus kontoripindade üürnikele häid võimalusi

Kontoripindade sektor muutus samuti 2020. aastal oluliselt. Ehkki kontorid olid pärast tööformaadi muutust inimestest tühjad, ei lõpetanud ettevõtted üürilepinguid ja kontorihoonete haldajad said teenida stabiilset üüritulu.

Siiski kasvas Baltimaade pealinnades 2020. aastal kontoripindade pakkumine märkimisväärselt, mis langes kokku pandeemia perioodiga. See tekitab turuosalistes sektori jätkusuutliku arengu ja lähituleviku väljavaadete osas õigustatud muret. Ober-Hausi andmetel kerkis 2020. aastal Vilniuses, Riias ja Tallinnas 186 100 ruutmeetrit uut büroopinda, mida on 30% rohkem kui 2019. aastal (Vilniuses 102 600 m², Riias 49 500 m² ja Tallinnas 34 000 m²).

Märkimisväärne osa ettevõtete töötajatest töötab praegu täielikult või osaliselt kodus ning pandeemia ei võimalda ettevõtetel täpselt hinnata oma kontoripindade vajadust tulevikus. Reginise sõnul on nendes ebakindlates tingimustes endiselt raske hinnata pandeemiajärgse ärimudeli suunda, millest tulevikus sõltub nõudlus kontoripindade järele.

„Kui vaadata praegust turgu, siis märkimisväärne osa ettevõtteid viivitab endiselt strateegiliste otsustega, mis puudutavad kontorite edasiarendamist või olemasoleva ruumi optimeerimist. Turul on regulaarselt näha olukordi, kus üürnikud otsivad oma üüritavatele pindadele allüürnikke, mis tõestab, et mõned ettevõtted on otsustanud viivitamata oma kontoripinda vähendada“, lausus Ober-Hausi esindaja.

Kuigi kontoripindade nõudluse puhul esineb endiselt ebakindlust, on pakkumine Leedu pealinnas paremini prognoositav. Aastal 2020 oli kontoripindade pakkumine Vilniuses rekordiline, mille turg aga samas edukalt alla neelas ning Vilniuse kontorite vakants tõusis 2020. aastal suhteliselt mõõdukalt 3,0% -lt 6,1% -le.

LVOVO ÄRIKESKUS VILNIUSES
Arendajaid võivad aga ees oodata suuremad katsumused, kui jätkuvalt kasvab kontoripindade pakkumine, mis 2021. aastal saab olema vähemalt 130 000 m². Reginise väitel võib pandeemia kontekstis selline märkimisväärne kogus kontoripinda saada väljakutseks mitte ainult uute projektide arendajatele, vaid ka vanemate hoonete omanikele.

Ettevõtte kontoripindade optimeerimise riski võivad kompenseerida ainult uued ettevõtted või juba tegutsevate ettevõtete laiendamine Balti riikide pealinnades. Ometi näitab kasvav täituvuse määr kõigis Balti riikide pealinnades, et kontoripindade pakkumise kasv leiab aset eriti ebasoodsates oludes ja just kontorite üürnikud võivad olla need, kes sellest kasu saavad.

Riia oli liider laoarenduses; Vilniuse arendajad alustasid multifunktsionaalsete projektidega

Tööstuskinnisvara sektoril Balti riikides olid 2020. aastal kõik eeldused edasiseks kasvuks. Ober-Hausi andmetel ehitati Vilniuses, Riias, Tallinnas ja nende ümbruses aasta jooksul 208 000 m² uut laopinda, mis on 46% rohkem kui 2019. aastal.

RIMI LOGISTIKAKESKUS RIIAS
Aastal 2020 ehitati kõige rohkem uusi laopindu Riias, sealhulgas arendati Baltimaade suurimat logistikakeskust. Rimi lao- ja jaotuskeskus renoveeriti ning ehitati juurde mõningaid uusi hooneid. Kompleksi kogupindala on 84 000 m², millest 74 000 m² on ette nähtud ladudele.

Vilniuses algas lisaks tavapäraste ladude suhteliselt aktiivsele arendamisele 2020. aastal ka stock-office’i kontseptsioonile (hoone, kus on ühendatud kauplus, kontor, ladu ja mõnel juhul ka tootmine) vastavate projektide väljatöötamine. „Kui selliseid projekte on juba mõnda aega Tallinnas ja viimastel aastatel ka Riias rakendatud, siis Vilniuses viiakse sellised esimesed suuremahulised projektid ellu alles 2021. aastal“, märkis Reginis.

Projektid, mis pakuvad ühe katuse all erineva suurusega ruume mitmesuguseks otstarbeks, võivad ligi meelitada palju suuremat hulka potentsiaalseid üürnikke, mis võimaldab selliste projektide elluviimist paindlikumalt planeerida. „Praegu on Vilniuses kavandatud kümme sellist projekti ja neist osadega on juba alustatud. Veebimüügi kiire laienemine ja vajadus tooteid lõpptarbijatele kiiresti tarnida või sobiv kauba vastuvõtukoha olemasolu aitab kaasa nende projektide arengule“, lisas Reginis.

Leedu statistikaameti andmetel kasvas aastatel 2015–2019 postimüügi või veebimüügi käive keskmiselt 28% aastas. 2020. aastal registreeriti 52% kasv ja rekordiline, 814 miljoni euro suurune käive.