Elamuturu ülevaade 2022. a kevade seisuga

2022-04-18

Tallinna populaarsetes hinnatud linnaosades Kristiines, Pirital, Nõmmel ja Haaberstis on müügipakkumiste hulk kiiresti vähenenud ja pakkumishinnad liikunud kiires tõusutrendis. Eriti kiiret pakkumishindade tõusu on märgata Kristiine, Pirita ja Haabersti linnaosa rida- ja paariselamubokside puhul, kus pakkumishinnad on jõudnud vahemikku 400 000 – 760 000 eurot ja aiamajadel/suvilatel keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukohtades. Kõige kallimate eramute pakkumised ulatusid 3,2 mln euroni. Arvestades viimase aasta väga aktiivset kinnisvaraturgu, siis on paljud omanikud järsult tõstnud hindu, kuid need hinnad ei vasta enam reaalsele olukorrale ja on ebarealistlikud.

Eriti hinnatuks võib pidada üksikuid kesklinna piirkonnas (eelkõige Kadriorg) vaiksetel kõrvaltänavatel paiknevaid elamuid, kus pakkumine on väga piiratud ja tehinguid toimub harva. Kuna Tallinna kõige rohkem hinnatud piirkondades on hoonestamata elamukrunte väga vähe, siis soovi korral ehitada uus elamu, ostetakse pigem amortiseerunud või kapitaalremonti vajava elamuga kinnistu, mille hoonestus võimaluse korral lammutatakse. Samuti ostetakse aktiivselt vanemaid kehvas seisus, aga keskmisest suurema krundiga elamuid, mille eesmärgiks väiksemate korterelamute või ridaelamute arendus. Samas on pakkumine sellistele objektidele väga piiratud.

Uute, ehitusjärgus või viimase paari aasta jooksul valminud keskmisest kallimate eramute müügipakkumisi on kogu aasta jooksul väga vähe olnud, kuna neid ehitatakse reeglina omatarbeks. Enamik elamute- ja ridaelamute projekte on väikese mahuga ja suuremate projektide arendus toimub etapi kaupa. Lisaks on planeerimisel või toimub n-ö eelmüük ja huvi registreerimine Tallinna lähipiirkonnas mitmetele elamute ja ridaelamute projektidel, mille maht on kümneid ühikuid, kuid nende projektide reaalne ehitus on nihkunud ehitusturu halvenenud olukorra tõttu edasi.

Tallinna ja Harjumaa hoonestatud elamumaa turgu iseloomustas 2021. a võrreldes 2020. a eelkõige tehingute arvu, rahalise mahu ja keskmise tehingu hinna järsk kasv. Tehingute arv kasvas 2021. a võrreldes 2020. a 27% ja rahaline maht 69%. Keskmine tehingu hind oli 2021. a 218 000 eurot ja mediaanhind 170 000 eurot. Keskmine tehingu hind kasvas aastaga 33% ja mediaanhind 30%. Osteti rohkem uuemaid, kuid väiksemaid ökonoomseid kaasaegsete tehiliste lahendustega elamuid. Maa-ameti andmetel vähenes Harju maakonnas ja Tallinnas 2022. a I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga hoonestatud elamumaa tehingute arv 25% ja võrreldes eelneva IV kvartaliga 27%.

2021. a turu aktiivsuse tõusu põhjusteks oli majanduse elavnemine, tarbijate kindlustunde suurenemine, üldine kinnisvara nõudluse kasv, osaliselt ka soov spekuleerida seoses pensionifondide rahade vabanemisega, aga samuti kõrged inflatsiooniootused. Keskmise hinna ja tehingute arvu muutuste põhjuseks kvartalite lõikes on eelkõige tehingute struktuur ja sesoonsus. II ja III kvartalis on turg reeglina kõige aktiivsem ja ostetakse reeglina enim suvilaid – elamuid ja aasta lõikes on tehingute arv suurim. Üldiseks jätkuvaks trendiks oli tehingute arvu kasv objektidega, mida saab rekonstrueerida aastaringseks kasutamiseks ja tehingud uute ökonoomsete väiksemate elamutega (suurus 80 – 130 m²). Turgu mõjutavad positiivselt soodsad eluasemelaenu intressid ja kiiresti tõusnud korterite hinnad, mis paneb paljusid kliente soetama eramu või elamuks rekonstrueerimist võimaldava suvila/aiamaja. Enamik tehinguid elamutega toimus Tallinna kesklinnast ca 35 km raadiuses arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 150 000 – 350 000 €. Tallinnas ja Harjumaal on viimase aasta jooksul kõrgeimate hindadega tehingud toimunud mereäärses piirkonnas Viimsi ja Harku vallas, Tallinna Haabersti, Nõmme ja Pirita linnaosas, kus üksikute tehingute hinnad on ületasid 2021. a 1,0 mln euro piiri.

Seoses energiahindade tõusuga on potentsiaalsed elamute ostjad järjest enam hakanud tähelepanu pöörama kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale ja hoone ökonoomsuse tõstmisele. Elamu olemusest lähtuvalt on tänases turusituatsioonis eelistatud 100 – 140 m² suurune uus või kuni viie aasta vanune kaasaegsete tehniliste lahendustega ökonoomse küttesüsteemiga eramu hinnavahemikus 190 000 – 350 000 eurot või ridaelamuboks hinnavahemikus 190 000 – 280 000 eurot. Tallinnast rohkem kui 50 km kaugusel olevates piirkondades Harjumaal on elamute likviidsus madal ning turu aktiivsus otseses sõltuvuses kohalikust infrastruktuurist ning kaugusest olulistest tõmbekeskusest, eelkõige Tallinnast.

Müügiperioodid on tavaliselt 6 – 12 kuud, keskmisest kallimatel ja eksklusiivsetel objektidel võivad müügiperioodid ulatuda 12 – 18 kuuni.

Elamute turul on Tallinna siseselt enimhinnatud Pirita linnaosas Maarjamäe, Merivälja, Pirita keskuse ja ürgoru piirkond; Haabersti linnaosas Kakumäe, Tiskre ja Rocca al Mare piirkond; Nõmme linnosas Veskimöldre, Vana – Mustamäe ja Nõmme keskuse lähedane piirkond; Kristiine linnaosas Lilleküla asum. Nendes piirkondades on väga hea/heas korras kaasaegsete elamute hinnavahemik 350 000 – 600 000 eurot. Üksikute eksklusiivsete modernsete eramute hinnavahemik on 700 000 – 1 200 000 eurot. Olulist remonti ja kaasajastamist vajavate elamute hinnatase on Tallinnas 150 000 – 250 000 eurot. Tallinna hinnatud asukohas paiknevate keskmisest kallima viimistlusega paarismaja ja ridaelamubokside hinnad on vahemikus 300 000 – 450 000 eurot, üksikutel juhtudel enamgi.

Harjumaal on keskmisest enimhinnatud Tallinna läheduses (kesklinnast kuni 25 km kaugusel) arenenud infrastruktuuriga asumites ja nende vahetus läheduses paiknevad elamud. Viimsi poolsaare läänekülje mereäärne piirkond, eriti vaatega Tallinnale ja merele, Haabneeme ja Viimsi alevik, Tabasalu aleviku ja selle lähedane mereäärne piirkond ning Peetri alevik. Nendes piirkondades on heas korras kaasaegsete elamute hinnatase sarnane Tallinna hinnatud piirkondades olevate elamutega. Keskmiselt on hinnatud Viimsi poolsaare idakülg, Muuga aedlinna piirkond, Jüri aleviku, Saku aleviku, Keila linna, Saue linna ja Laagri aleviku piirkond, Muraste – Suurupi küla piirkond. Nendes piirkondades on väga heas/heas korras kaasaegsete elamute hinnavahemik üldjuhul 170 000 – 300 000 eurot, üksikute eksklusiivsete modernsete elamute hinnatase võib ulatuda 500 000 – 600 000 euroni. Remonti ja kaasajastamist vajavate elamute hinnavahemik on 80 000 – 140 000 eurot. Viimaste aastate jooksul on tänu Tallinna lähedusele ja rekonstrueeritud Tartu maanteele oluliselt tõusnud Peetri, Saku ja Jüri aleviku, Rae küla ja Järveküla küla populaarsus. Märkimisväärne on samuti Raasiku ja Kose aleviku piirkonnas toimuv arendustegevus.

Oluliselt vähemhinnatud ja millele nõudlus praktilisel puudub on puuduliku infrastruktuuriga uuselamurajoonides asuvad, Tallinna kesklinnast kaugemal kui 35 km sisemaa suunas paiknevad ja olulisi investeeringuid vajavad elamud. Nendes piirkondades on tehingud pigem juhuslikud ja elamute hinnatase väga kõikuv ja uue ehitise müümisel võib turuhind osutuda madalamaks kui ehitushind.

Käesoleva aasta II kvartaliks prognoosime seoses võrreldes eelneva kvartaliga elamuturu elavnemist.

Allikad: Maa-amet (2021 ja 2022), kinnisvaraportaal KV.ee ja Ober-Hausi Kinnisvara

Foto: Ruslan Valeev
Foto: Julius Jansson