Baltikumi kinnisvaraturud pidasid pandeemiaga seotud katsumustele vastu, ent kaotasid tasakaalu
2021-05-05
Baltikumi kinnisvaraturud pidasid pandeemiaga seotud katsumustele vastu, ent kaotasid tasakaalu
Aastale 2020 tagasi vaadates näeme, et nii globaalne kui ka Baltikumi kinnisvaraturg pidasid pandeemiaga seotud katsumustele enamjaolt vastu. Ülemaailmsed rahasüstid olid suunatud ka kinnisvaraturule, kus elukondlik kinnisvara püsis rekordiliste näitajatega esirinnas 2020. aasta lõpus ning 2021. aasta alguses. Globaalses perspektiivis näeme, et elamuhindadele näidatakse n-ö rohelist tuld, kuivõrd USA-s, Hiinas ja Euroopas, sealhulgas Balti riikides, võib täheldada kiiremat hinnatõusu.
Siiski ei saa praeguse olukorra üle rõõmustada. Ülemaailmne tervisekriis pole nõudnud mitte ainult inimelusid, vaid on tasakaalust välja viinud ka ettevõtluskeskkonna, sealhulgas kinnisvaraturu. Kuigi mõni ärisektor on kiiresti taastunud, on teiste sektorite väljavaated endiselt ebakindlad. Sama võib öelda ka kinnisvara kohta, mille väljavaated on otseselt seotud teatud ärisektorite tulemustega. Näeme, millises keerulises olukorras on hotellide, suuremate kaubanduskeskuste või üksikute äripindade juhid ja omanikud. Märkimisväärne koduhindade tõus võib tasakaalust välja viia selle kinnisvarasektori suhteliselt jätkusuutliku pandeemiaeelse arengu. Need tõdemused on värskelt avaldatud Ober-Hausi uusimas iga-aastases Baltikumi pealinnade kinnisvaraturgude ülevaates. Ülevaade annab põhjaliku pildi olukorrast kinnisvaraturul aastal 2020 ja prognoosid aastaks 2021.
Kinnisvaraarenduse aeglustumine võib Balti riikide pealinnade eluasemeturu tasakaalust välja viia
Igatahes sai Baltimaade eluasemeturg 2020. aasta pandeemiast enim „kasu“. „Eelkõige läks hästi Leedu ja Eesti elukondlikul kinnisvaral, mis saavutasid kõigi aegade rekordnäitajad – elamispindade (korterite ja majade) ostu-müügitehingute koguväärtus oli mõlemas riigis ajaloo kõrgeim“, ütles Raimondas Reginis, Ober-Hausi Baltikumi turuanalüüside juht.
ODRA ELAMISPINDADE ARENDUSPROJEKT TALLINNAS
Vaatamata sellele, et Balti riikide pealinnades kahanes korterite müügitehingute arv 2020. aastal 4%-lt 10%-le, ei avaldanud see korterite müügihindadele negatiivset mõju. Ober-Hausi andmetel jätkasid Vilniuse ja Tallinna korterite müügihinnad tõusu, kasvades aastaga ligi 5%. Samal ajal langesid Riias vaid elamurajoonide vanemate korterite hinnad, sedagi vaid sümboolselt.
Enim negatiivseid muutusi esines pealinnade eluasemete üüriturul, kus 2020. aasta esimesel poolaastal pakkumine hüppeliselt kasvas. ,,Seetõttu langesid Riias ja Tallinnas üürihinnad aastaga kümnendiku võrra. Samal ajal võis Vilniuses aasta keskel täheldada korterite üürihindade kerget langust, kuid need tõusid 2020. aasta teisel poolel endisele tasemele, mis näitab tugevat sisemist nõudlust selles kiiresti kasvavas linnas“, lausus Reginis.
Riia linna tulemused näivad aga Balti riikide pealinnade seas kõige nõrgemad. Seda mõjutavad halvenevad demograafilised näitajad ja usalduse puudumine kinnisvaraturul, kus korteritehingute arv oli suhteliselt kõige madalam ning uusi kortereid ehitati kolme pealinna arvestuses kõige vähem. Teisalt võib 2021. aasta alguse näitajatest järeldada, et olukord Vilniuse ja Tallinna eluasemeturgudel on muutunud optimistlikumaks, mis võib viia vähemalt ajutiselt defitsiidi ja koduhindade suurema tõusuni. Näiteks planeerivad arendajad 2021. aastal ehitada kõikides Balti riikide pealinnades vähem kortereid kui 2020. aastal. „Riia võib saada kasu positiivsest ülemaailmsest olukorrast eluasemesektoris, pakkudes tulevikus oluliselt madalamaid hindasid ning suhteliselt suuremat potentsiaali turu kasvuks ja investeerimisvõimalusteks kui Vilnius või Tallinn“, märkis Reginis.
Pandeemia mõjutas kõige karmimalt hotelle
Kui rääkida ärikinnisvarast ja pandeemia poolt enim mõjutatud sektoritest, on Balti riikide eeliseks olnud nende vähene sõltuvus välisturismist, mis moodustab suhteliselt väikese osa majandusest.
Välisturistidele keskendunud hotellid on pandeemia ajal kõige rohkem kannatanud kogu maailmas, sealhulgas Balti riikides. Näiteks kahanes Leedus, Lätis ja Eestis rahvusvaheliste hotellikettide hotellide täituvus 2020. aastal peaaegu kolmekordselt võrreldes 2019. aastaga. Selle tulemusel tabas hotellide äri- ja kinnisvarasegmenti 2020. aasta kõige järsem langus, mis jätkub praegustes pandeemia tingimustes ka 2021. aastal.
„Pole üllatav, et aastatel 2020–2021 müüdi mõned hotellihooned uutele investoritele, kes plaanivad hooneid kohandada erinevateks äritegevusteks, näiteks eluasemete pikaajaliseks või lühiajaliseks üürimiseks“, tõi Reginis välja.
Jaekaubanduspindade üüritulu – kahekohalisest langusest inflatsioonimäära suuruse kasvuni
RAIMONDAS REGINIS, OBER-HAUSI BALTIKUMI TURU-UURINGUTE JUHT
Jaekaubanduspindade sektor on samuti üks enim mõjutatud kinnisvarasegmente Balti riikides. Poodide täielik või osaline sulgemine mõjutas oluliselt suuremate kaubanduskeskuste käivet, mille tõttu oli kinnisvaraomanike renditulu 2020. aastal oluliselt madalam.
„Olenevalt kaubanduskeskuste üürnikest, ruumide täituvuse muutustest ja üürisoodustustest on selliseid kinnistuid haldavate ettevõtete tulud kahanenud suurusjärgus mõni protsent kuni mõnikümmend protsenti. Võime kujutada ette olukorda, millesse sattusid individuaalsete äripindade üürnikud ja omanikud, kui kauplused, kohvikud või baarid ei saanud oma teenust pakkuda või nende külastatavus oli väga väike”, nentis Reginis.
Ometi ei jäänud kõik kaubanduspindade sektori ettevõtted 2020. aastal kahjumisse. Suurte toidupoekettidega supermarketitel ei olnud külastatavusega probleeme ja nende omanikud teenisid isegi suuremat üüritulu kui 2019. aastal. Sarnaselt varasematele aastatele tõstsid üürileandjad sellistes supermarketites üüri, tuginedes eelmise aasta inflatsioonimäärale.
Pandeemia pakkus kontoripindade üürnikele häid võimalusi
Kontoripindade sektor muutus samuti 2020. aastal oluliselt. Ehkki kontorid olid pärast tööformaadi muutust inimestest tühjad, ei lõpetanud ettevõtted üürilepinguid ja kontorihoonete haldajad said teenida stabiilset üüritulu.
Siiski kasvas Baltimaade pealinnades 2020. aastal kontoripindade pakkumine märkimisväärselt, mis langes kokku pandeemia perioodiga. See tekitab turuosalistes sektori jätkusuutliku arengu ja lähituleviku väljavaadete osas õigustatud muret. Ober-Hausi andmetel kerkis 2020. aastal Vilniuses, Riias ja Tallinnas 186 100 ruutmeetrit uut büroopinda, mida on 30% rohkem kui 2019. aastal (Vilniuses 102 600 m2, Riias 49 500 m2 ja Tallinnas 34 000 m2).
Märkimisväärne osa ettevõtete töötajatest töötab praegu täielikult või osaliselt kodus ning pandeemia ei võimalda ettevõtetel täpselt hinnata oma kontoripindade vajadust tulevikus. Reginise sõnul on nendes ebakindlates tingimustes endiselt raske hinnata pandeemiajärgse ärimudeli suunda, millest tulevikus sõltub nõudlus kontoripindade järele.
„Kui vaadata praegust turgu, siis märkimisväärne osa ettevõtteid viivitab endiselt strateegiliste otsustega, mis puudutavad kontorite edasiarendamist või olemasoleva ruumi optimeerimist. Turul on regulaarselt näha olukordi, kus üürnikud otsivad oma üüritavatele pindadele allüürnikke, mis tõestab, et mõned ettevõtted on otsustanud viivitamata oma kontoripinda vähendada“, lausus Ober-Hausi esindaja.
Kuigi kontoripindade nõudluse puhul esineb endiselt ebakindlust, on pakkumine Leedu pealinnas paremini prognoositav. Aastal 2020 oli kontoripindade pakkumine Vilniuses rekordiline, mille turg aga samas edukalt alla neelas ning Vilniuse kontorite vakants tõusis 2020. aastal suhteliselt mõõdukalt 3,0% -lt 6,1% -le.
LVOVO ÄRIKESKUS VILNIUSES
Arendajaid võivad aga ees oodata suuremad katsumused, kui jätkuvalt kasvab kontoripindade pakkumine, mis 2021. aastal saab olema vähemalt 130 000 m2. Reginise väitel võib pandeemia kontekstis selline märkimisväärne kogus kontoripinda saada väljakutseks mitte ainult uute projektide arendajatele, vaid ka vanemate hoonete omanikele.
Ettevõtte kontoripindade optimeerimise riski võivad kompenseerida ainult uued ettevõtted või juba tegutsevate ettevõtete laiendamine Balti riikide pealinnades. Ometi näitab kasvav täituvuse määr kõigis Balti riikide pealinnades, et kontoripindade pakkumise kasv leiab aset eriti ebasoodsates oludes ja just kontorite üürnikud võivad olla need, kes sellest kasu saavad.
Riia oli liider laoarenduses; Vilniuse arendajad alustasid multifunktsionaalsete projektidega
Tööstuskinnisvara sektoril Balti riikides olid 2020. aastal kõik eeldused edasiseks kasvuks. Ober-Hausi andmetel ehitati Vilniuses, Riias, Tallinnas ja nende ümbruses aasta jooksul 208 000 m2 uut laopinda, mis on 46% rohkem kui 2019. aastal.
RIMI LOGISTIKAKESKUS RIIAS
Aastal 2020 ehitati kõige rohkem uusi laopindu Riias, sealhulgas arendati Baltimaade suurimat logistikakeskust. Rimi lao- ja jaotuskeskus renoveeriti ning ehitati juurde mõningaid uusi hooneid. Kompleksi kogupindala on 84 000 m2, millest 74 000 m2 on ette nähtud ladudele.
Vilniuses algas lisaks tavapäraste ladude suhteliselt aktiivsele arendamisele 2020. aastal ka stock-office’i kontseptsioonile (hoone, kus on ühendatud kauplus, kontor, ladu ja mõnel juhul ka tootmine) vastavate projektide väljatöötamine. „Kui selliseid projekte on juba mõnda aega Tallinnas ja viimastel aastatel ka Riias rakendatud, siis Vilniuses viiakse sellised esimesed suuremahulised projektid ellu alles 2021. aastal“, märkis Reginis.
Projektid, mis pakuvad ühe katuse all erineva suurusega ruume mitmesuguseks otstarbeks, võivad ligi meelitada palju suuremat hulka potentsiaalseid üürnikke, mis võimaldab selliste projektide elluviimist paindlikumalt planeerida. „Praegu on Vilniuses kavandatud kümme sellist projekti ja neist osadega on juba alustatud. Veebimüügi kiire laienemine ja vajadus tooteid lõpptarbijatele kiiresti tarnida või sobiv kauba vastuvõtukoha olemasolu aitab kaasa nende projektide arengule“, lisas Reginis.
Leedu statistikaameti andmetel kasvas aastatel 2015–2019 postimüügi või veebimüügi käive keskmiselt 28% aastas. 2020. aastal registreeriti 52% kasv ja rekordiline, 814 miljoni euro suurune käive.
